Wat gebeurt er met je hypotheek als je met pensioen gaat?

Met pensioen gaan verandert veel, ook je financiële situatie. Je inkomen daalt meestal, terwijl je woonlasten vaak gewoon doorlopen. Toch staan veel mensen er pas laat bij stil wat hun pensioen betekent voor hun hypotheek. Juist dan kunnen er veranderingen zijn die invloed hebben op je maandlasten. Door daar ruim van tevoren naar te kijken, voorkom je verrassingen.

Je inkomen daalt, je woonlasten vaak niet
Na je pensioen ontvang je AOW en meestal een aanvullend pensioen. Samen is dat inkomen vaak lager dan het salaris dat je gewend was. Je hypotheeklasten blijven ondertussen meestal gelijk, zeker als je nog rente betaalt of aflost. Daardoor nemen je woonlasten een groter deel van je inkomen in beslag. Het is daarom verstandig om ruim voor je pensioen te bekijken of je maandlasten straks nog goed aansluiten bij je financiële situatie.

De hypotheekrenteaftrek is niet onbeperkt
Voor een hypotheek waarvoor je recht hebt op hypotheekrenteaftrek, geldt in principe een maximale aftrekperiode van 30 jaar. Die termijn geldt per leningdeel. Heb je in het verleden je hypotheek verhoogd of een nieuwe lening afgesloten voor je woning, dan kan voor verschillende leningdelen een andere einddatum gelden.

Bij sommige huiseigenaren valt het einde van de 30-jaarstermijn ongeveer samen met de pensioenleeftijd. Zodra de renteaftrek voor een leningdeel vervalt, verdwijnt het belastingvoordeel en stijgen je netto maandlasten. Dat kan extra merkbaar zijn als je inkomen op dat moment ook lager wordt.

De renteaftrek levert na je pensioen meestal minder op
Ook als je nog wel recht hebt op hypotheekrenteaftrek, verandert er iets zodra je de AOW-leeftijd bereikt. Vanaf dat moment betaal je over een deel van je inkomen een lager belastingtarief, omdat je geen AOW-premie meer betaalt. Daardoor levert hypotheekrenteaftrek meestal minder belastingvoordeel op dan toen je nog werkte. Je krijgt dus minder belasting terug over de betaalde hypotheekrente.

De bank kijkt naar je pensioeninkomen
Wil je na je pensioen je hypotheek oversluiten, verhogen of verhuizen naar een andere woning? Dan beoordeelt de geldverstrekker opnieuw of de hypotheek past bij je inkomen. Daarbij wordt niet gekeken naar je oude salaris, maar naar je pensioeninkomen. Omdat dat vaak lager is, kan de maximale hypotheek ook lager uitvallen.

Voor mensen die de AOW-leeftijd naderen of al met pensioen zijn, bieden de hypotheekregels in sommige situaties wel extra ruimte. Zo kan een geldverstrekker bijvoorbeeld meer rekening houden met de werkelijke maandlasten, bijvoorbeeld wanneer je een bestaande hypotheek wilt oversluiten zonder deze te verhogen. De mogelijkheden verschillen per situatie en per geldverstrekker.

Let op een aflossingsvrije hypotheek
Heb je een aflossingsvrije hypotheek, dan betaal je tijdens de looptijd alleen rente en los je niets af. Aan het einde van de looptijd moet de lening in principe worden terugbetaald, tenzij de geldverstrekker bereid is de hypotheek te verlengen.

Voor veel mensen komt dat moment op latere leeftijd. Je hebt dan verschillende mogelijkheden, zoals aflossen met spaargeld, de woning verkopen of indien mogelijk de hypotheek verlengen of opnieuw afsluiten. Houd er wel rekening mee dat de geldverstrekker opnieuw naar je inkomen kijkt.

Extra aflossen kan je maandlasten verlagen
Een veelgebruikte manier om de woonlasten na je pensioen te verlagen, is extra aflossen zolang je nog een salaris ontvangt. Daardoor wordt je hypotheekschuld kleiner en betaal je over een lager bedrag rente. Bij veel geldverstrekkers mag je ieder jaar 10 of 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen. Dit kan per geldverstrekker verschillen. Extra aflossen is niet altijd de beste keuze. Zorg er ook voor dat je voldoende spaargeld achter de hand houdt voor onverwachte uitgaven.

Je hypotheek en je pensioen zijn nauwer met elkaar verbonden dan veel mensen denken. Door ruim voor je pensioen in kaart te brengen wanneer de hypotheekrenteaftrek voor je leningdelen eindigt, hoe hoog je pensioeninkomen wordt en wanneer een eventueel aflossingsvrij leningdeel afloopt, krijg je een veel beter beeld van je toekomstige woonlasten.

Je lage rente meenemen met de verhuisregeling

Veel huiseigenaren hebben nog een hypotheekrente die is afgesloten in de periode van historisch lage rentes, soms zelfs rond de 1 tot 2 procent. Inmiddels liggen de rentes voor een nieuwe hypotheek een stuk hoger. Veel Nederlandse geldverstrekkers bieden een verhuisregeling aan. Ofwel de mogelijkheid om je bestaande rente mee te nemen naar een nieuwe woning. We zetten de mogelijkheden voor je uiteen.

Hoe werkt het?
Als je verhuist en een nieuwe hypotheek nodig hebt, kun je in bepaalde gevallen je huidige rentepercentage en de resterende rentevaste periode meenemen. Dat is geen automatisch recht. De geldverstrekker voert opnieuw een inkomens- en acceptatietoets uit. Voldoe je aan de voorwaarden en wordt de nieuwe hypotheek geaccepteerd, dan is het meenemen van de oude rente vaak mogelijk.

Stel dat je nog acht jaar een rentevaste periode hebt tegen 1,6 procent. Die resterende periode en dat rentepercentage kunnen dan worden overgeheveld naar de hypotheek voor je nieuwe woning.

Je blijft bij dezelfde geldverstrekker
De verhuisregeling werkt alleen als je de hypotheek bij dezelfde bank of verzekeraar onderbrengt. Stap je over naar een andere geldverstrekker, dan kun je doorgaans geen gebruikmaken van de verhuisregeling van je huidige aanbieder. De nieuwe rente geldt dan voor de volledige lening.

Overstappen heeft dus een belangrijke keerzijde. Je kunt de lage rente niet meenemen. Daardoor vallen de maandlasten vaak hoger uit dan wanneer je gebruikmaakt van de verhuisregeling.

Meer of minder lenen
Koop je een duurdere woning en leen je meer dan je huidige hypotheek? Dan neem je het bestaande hypotheekdeel meestal mee tegen de oude rente. Voor het extra bedrag geldt de actuele hypotheekrente. Je hebt dan verschillende leningdelen met mogelijk verschillende rentepercentages.

Koop je juist een goedkopere woning en wordt een deel van de hypotheek niet meegenomen? Dan kunnen de gevolgen per geldverstrekker verschillen. In veel gevallen leidt de verkoop van de woning niet tot een vergoeding voor vervroegde aflossing, omdat hypotheekvoorwaarden hiervoor vaak een uitzondering bevatten. De exacte regels verschillen per hypotheek. Vraag dit daarom tijdig na.

Niet alleen de rente bepaalt de maandlasten
Het meenemen van de rente betekent niet dat ook de maandlasten gelijk blijven. Bij een verhuizing wordt een nieuwe hypotheek afgesloten. Daarbij kunnen de hoogte van de lening, de verhouding tussen lening en woningwaarde en eventuele extra leningdelen veranderen. Al deze factoren hebben invloed op de uiteindelijke maandlasten, ook als een deel van de oude rente wordt meegenomen.

Timing is belangrijk
De meeste geldverstrekkers hanteren een termijn waarbinnen de verhuisregeling moet worden gebruikt. Hoe lang die termijn precies is, verschilt per aanbieder. Controleer daarom altijd de voorwaarden van je geldverstrekker. Koop je de nieuwe woning al voordat de oude woning is verkocht? Dan kan een overbruggingskrediet uitkomst bieden. Dat is een tijdelijke lening waarmee je alvast gebruik kunt maken van de verwachte overwaarde van je huidige woning.

Voorwaarden verschillen sterk
De meeste grote Nederlandse banken en verzekeraars bieden een verhuisregeling aan, al lopen de details uiteen. Zo verschillen onder meer de gehanteerde termijnen, de manier waarop hypotheekdelen worden meegenomen en de acceptatiecriteria. Controleer daarom altijd de hypotheekvoorwaarden van je huidige geldverstrekker voordat je ervan uitgaat dat de regeling in jouw situatie van toepassing is.

Wanneer loont het het meest?
Hoe groter het verschil tussen je huidige rente en de actuele hypotheekrente, hoe meer voordeel de verhuisregeling kan opleveren. Ook de resterende rentevaste periode speelt een belangrijke rol. Wie nog vijf jaar profiteert van een lage rente, heeft een ander voordeel dan iemand die diezelfde rente nog twaalf jaar kan behouden.

Bij hogere hypotheekrentes wordt de verhuisregeling extra interessant. De vraag is dan niet alleen of je de nieuwe woning kunt financieren, maar ook hoe je optimaal gebruik maakt van je huidige lage rente.

Kabinet versoepelt huurwet. Hogere huren weer mogelijk?

Het kabinet wil de Wet betaalbare huur op een aantal punten aanpassen. Sinds deze wet in juli 2024 inging, verkopen steeds meer particuliere verhuurders hun huurwoning zodra een huurder vertrekt. Het aantal beschikbare huurwoningen loopt daardoor hard terug. Minister Boekholt van Volkshuisvesting stuurde een brief naar de Tweede Kamer met vier aanpassingen. Die moeten per 1 januari 2027 ingaan.

Extra ruimte voor de WOZ-waarde
De WOZ-waarde van een woning telt mee in het puntensysteem. Dat puntensysteem, het woningwaarderingsstelsel, bepaalt de maximale huurprijs. Op dit moment telt de WOZ-waarde voor maximaal een derde mee. Daar komt een extra opslag bovenop. Bij een nieuw huurcontract mag de verhuurder hierdoor een hogere huurprijs vragen. Vooral verhuurders van woningen op aantrekkelijke locaties, zoals in een drukke binnenstad, profiteren hiervan.

Geen minpunten meer voor ontbreken van buitenruimte
Een woning zonder tuin of balkon krijgt nu minpunten in het puntensysteem. Daardoor valt die woning in een lagere huurcategorie dan vergelijkbare woningen mét buitenruimte. Die minpunten verdwijnen. Veel stadsappartementen stijgen daardoor in waardering. De verhuurder mag bij een nieuwe huurder een hogere prijs vragen.

Hogere huur voor kleine rijksmonumenten
Kleine rijksmonumenten staan vaak op toplocaties, maar zijn duur in onderhoud. Voor deze panden mag een verhuurder bij een nieuw contract tussen de 40 en 70 euro per maand extra vragen. Het precieze bedrag hangt af van de grootte en de WOZ-waarde van het pand.

Tijdelijke contracten voor alle studenten
Sinds 2024 zijn tijdelijke huurcontracten grotendeels verboden. Voor studenten van buiten de eigen gemeente gold al een uitzondering. Die uitzondering wordt verruimd. Straks kunnen alle studenten een tijdelijk contract krijgen. Voor verhuurders van studentenkamers is dat een stuk aantrekkelijker.

Wat merk je ervan?
De aanpassingen gelden alleen voor nieuwe huurcontracten. Wie nu al huurt, houdt zijn huidige puntentelling en huurprijs. Bij een volgende verhuizing kan het wel anders uitpakken, dan telt de verhuurder met de nieuwe regels. Voor verhuurders ontstaat meer ruimte om een woning tegen een marktconforme prijs aan te bieden. Starters en middeninkomens kunnen straks iets meer keuze krijgen, al ligt de huur in bepaalde segmenten hoger dan nu.

Genoeg om de verkoop van huurwoningen af te remmen?
Een belangrijke reden voor de versoepeling is het afremmen van uitponden. Uitponden betekent dat een verhuurder zijn huurwoning verkoopt zodra de huurder vertrekt. Dat gebeurt op grote schaal. Volgens ING was in 2025 ruim 70 procent van de totale verkopen door particuliere beleggers een voormalige huurwoning. Financieel adviseurs en vastgoedorganisaties verwachten niet dat de voorgestelde versoepeling die trend meteen keert. De rendementen op verhuur blijven onder druk staan, onder andere door de belasting in box 3. Daarnaast is de aanpassing beperkt tot een paar onderdelen en gaat ze pas in 2027 in. Voor verhuurders die al hebben gekozen om te verkopen, komt de versoepeling te laat.

Wel kan de maatregel voor nieuwe beleggers en bij nieuwbouw het rendement net iets aantrekkelijker maken. De grootste effecten op de huurmarkt worden dus pas later zichtbaar, en alleen als er meer volgt dan deze vier aanpassingen.

Hypotheekrente gestegen. Zet deze trend door in de komende tijd?

De hypotheekrente is de laatste maanden gestegen. Vooral bij leningen waarbij je de rente langer vastzet, zie je dat goed terug. In het najaar stonden veel hypotheekrentes nog wat lager, maar richting het einde van het jaar verhoogden verschillende geldverstrekkers hun rentes stap voor stap. Hoe komt dit en wat kunnen we in de komende maanden verwachten?

Waarom ging de rente omhoog?
De hypotheekrente hangt sterk samen met de rente op grote, langlopende leningen die landen en banken onderling afsluiten. Die rente liep de afgelopen maanden op. Banken betalen daardoor meer voor hun geld, en rekenen dat door in de hypotheekrente.

Daar komt bij dat beleggers en financiële partijen vooruit kijken. Wanneer zij denken dat de rente langere tijd niet verder zal dalen, vragen zij een iets hogere vergoeding voor geld dat zij voor een langere periode uitlenen. Dat stuwt de rente voor hypotheken op, los van grote besluiten door bijvoorbeeld de Europese Centrale Bank. Niet één grote gebeurtenis zorgde dus voor de stijging, maar vooral een combinatie van hogere financieringskosten en een voorzichtige houding op de financiële markten.

Laagste actuele hypotheekrente
In augustus kon je nog een hypotheek afsluiten tegen een hypotheekrente van 3,42%. Op dit moment staat er 3.60% op de borden. Op een hypotheek van € 475.000 betaal je hierdoor grofweg € 71 per maand meer aan rente.

Laagste actuele hypotheekrentes
Periode Hypotheekrente
Variabel 3.25%
1 jaar 3.05%
10 jaar 3.60%
20 jaar 3.94%
30 jaar 4.01%

Verwachting hypotheekrente
Kijk je naar de huidige economische ontwikkelingen, dan is de meest waarschijnlijke richting voor de hypotheekrente de komende periode een lichte stijging. Dat komt vooral doordat de rente op de financiële markten de laatste tijd wat hoger ligt en er wereldwijd nog onzekerheid is over inflatie en energieprijzen.

Centrale banken blijven daarom voorzichtig bij het vaststellen van hun beleidsrente. Zolang geld lenen voor banken zelf duurder blijft, vertaalt zich dat vaak in stabiele tot stijgende hypotheekrentes, vooral bij de langere rentevaste periodes. Een kanttekening is dat zaken snel kunnen veranderen. Stel de olieprijs stijgt explosief door onrust in de wereld. In dat geval kan de inflatie sterk stijgen, wat mogelijk reden is voor centrale banken om de rente te verlagen. Dit is slechts één voorbeeld van zaken die ook invloed kunnen hebben op de hypotheekrente.

Wat kan jij hiermee?
Bij het afsluiten van een hypotheek kun je minder lenen als de hypotheekrente is gestegen. Dit effect kan gecompenseerd worden als je salaris ook omhoog is gegaan. Ook voor mensen die hun hypotheek willen oversluiten, wordt het voordeel kleiner als de rente stijgt.

Denk je aan een nieuwe hypotheek of oversluiten, dan is het slim om niet alleen naar de laagste rente van dat moment te kijken, maar ook naar rust en zekerheid op langere termijn. Voor sommige mensen voelt een langere rentevaste periode prettig, ook als de rente in die situatie iets hoger is. Anderen kiezen liever een kortere rentevaste periode met een doorgaans lagere hypotheekrente. Het combineren van kort en lang vast is ook mogelijk. Wat past, hangt af van je plannen, inkomen en risicobereidheid.

Nieuw rentevoorstel ontvangen? Kijk ook eens verder

Steeds meer huiseigenaren maken zich zorgen over hun vaste woonlasten. Uit recent onderzoek blijkt dat bijna de helft verwacht de komende tijd moeite te hebben met het betalen van de hypotheek. Maar wat betekent het eigenlijk wanneer je rentevaste periode binnenkort eindigt? En welke keuzes heb je dan?

Wat gebeurt er na het einde van je rentevaste periode?
Bij het afsluiten van een hypotheek leg je de rente voor een bepaalde tijd vast, bijvoorbeeld tien jaar. In die periode verandert je rente niet, ongeacht hoe de markt zich ontwikkelt. Zodra deze periode afloopt, ontvang je van je geldverstrekker een nieuw rentevoorstel op basis van de dan geldende tarieven. Daardoor kunnen je maandlasten hoger of lager uitvallen.

Bij je huidige geldverstrekker blijven
Je kunt ervoor kiezen om gewoon bij je huidige aanbieder te blijven. Meestal krijg je meerdere opties voor nieuwe rentevaste periodes. Een kortere periode is vaak voordeliger, maar biedt minder zekerheid. Een langere periode geeft juist rust en stabiliteit, al ligt de rente dan meestal iets hoger.

Overstappen naar een andere aanbieder
Je kunt ook kijken of een andere geldverstrekker lagere rentes biedt. Dat kan financieel aantrekkelijk zijn, al moet je wel rekening houden met kosten voor onder meer advies en de notaris. De besparing moet dus groter zijn dan de overstapkosten. Omdat je rentetermijn afloopt, heb je niet te maken met kosten voor het overstappen zelf.

Extra aflossen met spaargeld
Het moment waarop je rentevaste periode eindigt, kan een goed moment zijn om een deel van je spaargeld te gebruiken voor een extra aflossing. Dat verlaagt je schuld én je maandlasten, maar het moet natuurlijk wel passen bij je financiële situatie.

Kiezen voor een andere hypotheekvorm
De hypotheekmarkt is de afgelopen tien jaar veranderd en er zijn nieuwe vormen bijgekomen. Misschien sluit een andere hypotheekvorm inmiddels beter aan bij je levensfase of toekomstplannen. Houd er wel rekening mee dat een overstap extra kosten met zich mee kan brengen.

Overstappen vóór het einde van de rentevaste periode
Wil je eerder overstappen? Dat kan, maar meestal betaal je dan een boeterente aan je huidige geldverstrekker. Wij rekenen graag voor je uit of oversluiten - ondanks die boete - toch voordelig kan zijn.

Als je rentevaste periode afloopt, draait het uiteindelijk om jouw persoonlijke situatie en toekomstwensen.

Blijven wonen én geld vrijmaken? Mogelijk met de verzilverhypotheek

Veel mensen die richting hun pensioen gaan, hebben een groot deel van hun vermogen in hun woning zitten. De hypotheek is (bijna) afgelost en de waarde van het huis is in de loop der jaren flink gestegen. Toch is dat geld niet direct beschikbaar. Met een zogenoemde verzilverhypotheek kun je een deel van die overwaarde gebruiken, zonder dat je hoeft te verhuizen. Lees hoe dit werkt en waarom het juist nu interessant kan zijn.

Overwaarde als pensioenpotje
Veel huiseigenaren van boven de zestig hebben hun hypotheek grotendeels afgelost. Met de gestegen woningwaarden betekent dat een flink vermogen dat vastzit in stenen. Tegelijkertijd merken veel mensen dat hun inkomen na pensionering fors terugloopt, terwijl de vaste lasten juist stijgen.

Een verzilverhypotheek, ook wel opeethypotheek genoemd, biedt dan uitkomst. Daarmee leen je geld op basis van de overwaarde in je woning. De bank stort dat bedrag maandelijks of in één keer, afhankelijk van de gekozen vorm. Je blijft gewoon in je huis wonen, terwijl je extra financiële ruimte creëert voor bijvoorbeeld dagelijkse uitgaven of een verbouwing. De rente en aflossing worden niet maandelijks betaald, maar opgeteld bij de schuld. Pas bij verkoop of overlijden wordt de lening afgelost uit de verkoopopbrengst van de woning.

Waarom juist nú interessant?
Begin 2025 liepen de hypotheekrentes nog stevig op, maar sinds de zomer is het beeld rustiger geworden. De meeste banken hanteren inmiddels stabiele tarieven, met hier en daar een kleine daling. Voor een rente van tien jaar vast met NHG betaal je bij veel aanbieders iets onder de 4%.

Tegelijkertijd blijft de spaarrente laag, vaak niet eens 2% per jaar. In combinatie met de stijgende huizenprijzen - volgens het CBS ruim 7% hoger dan een jaar eerder - groeit de overwaarde verder. Dat betekent dat huiseigenaren nu meer kunnen opnemen dan in voorgaande jaren, terwijl ze die waarde niet onbenut hoeven te laten.

Meerdere aanbieders hebben inmiddels een verzilverproduct, vaak met minimumleeftijden rond de AOW-leeftijd tot circa 60 à 62 jaar. De voorwaarden verschillen per bank. De ene richt zich op klanten met een bestaande hypotheek bij dezelfde aanbieder, terwijl anderen ook nieuwe klanten accepteren. Daarmee is de verzilverhypotheek niet langer alleen een nicheproduct voor 70-plussers, maar steeds vaker een optie voor mensen die hun pensioen willen aanvullen of hun woning levensloopbestendig willen maken.

Hoe werkt het precies?
De werking is simpel. De bank beoordeelt de woningwaarde, kijkt of er nog een kleine hypotheek openstaat en bepaalt op basis van je leeftijd hoeveel van de overwaarde kan worden opgenomen. Hoe ouder je bent, hoe hoger dat percentage – omdat de looptijd korter is. Het vrijgekomen geld kun je naar wens gebruiken. Je betaalt geen maandlasten; de rente wordt bijgeschreven bij de schuld. Daardoor blijft je besteedbaar inkomen gelijk, maar loopt de schuld in de loop van de jaren wel op.

Wat betekent het voor erfgenamen?
Bij overlijden of verkoop van de woning wordt de opeethypotheek afgelost uit de verkoopopbrengst. Wat daarna overblijft, gaat naar de erfgenamen. De meeste aanbieders bieden een zogenoemde no-negative equity-garantie, waardoor erfgenamen nooit bij hoeven te betalen als de schuld hoger blijkt dan de woningwaarde. Wel is het verstandig om dit vooraf met familie te bespreken. De overwaarde die anders naar de erfgenamen zou gaan, wordt immers deels gebruikt om de lening af te lossen.

Verschillen tussen aanbieders
Niet alle verzilverhypotheken zijn hetzelfde. Sommige banken keren het bedrag maandelijks uit als een vast inkomen, anderen werken met een kredietlimiet waaruit je zelf kunt opnemen. Ook de rentepercentages, minimale leeftijd en maximale opname verschillen per aanbieder. Omdat de bank meer risico loopt - je betaalt immers geen rente of aflossing tijdens de looptijd - ligt de rente vaak iets hoger dan bij een gewone hypotheek. Maar dat merk je in de praktijk niet in je maandlasten.

Een opeethypotheek kan een mooie manier zijn om de overwaarde in te zetten voor extra financiële vrijheid. Wel blijft het belangrijk om goed te berekenen wat het betekent op de lange termijn. De schuld groeit elk jaar door de rente-op-rente, waardoor er uiteindelijk minder overwaarde overblijft. Voor meer informatie? Vraag ons om advies!

Bieden zonder voorbehoud, maar mét zekerheid

Wie tegenwoordig een huis wil kopen, merkt dat de concurrentie nog steeds groot is. Woningen gaan snel van de hand en verkopers geven de voorkeur aan biedingen zonder voorbehoud van financiering. Dat maakt een bod aantrekkelijker, maar ook riskanter. Want als de hypotheek niet rond komt, kan je als koper alsnog verplicht worden om de woning af te nemen of een forse boete te betalen. Vaak zo’n tien procent van de koopprijs.

Om dat risico te beperken, bestaan er inmiddels verschillende verzekerings- en garantiestellingen waarmee je wél zonder voorbehoud kunt bieden, maar met een vangnet als het misgaat. Zo kun je meedoen aan de biedingsstrijd met meer zekerheid, zonder jezelf financieel in de problemen te brengen.

Hoe werkt bieden met zekerheid?
De kern van deze constructies is dat je vooraf laat toetsen wat je maximaal verantwoord kunt lenen. Op basis daarvan krijg je een verklaring of certificaat waarmee je weet tot welk bedrag je veilig kunt bieden. Blijkt na aankoop dat de hypotheek toch niet wordt verstrekt, dan wordt de overeengekomen boete of waarborgsom (meestal die tien procent van de koopprijs) betaald via de garantiestelling of verzekering.

Sommige aanbieders - zoals BNP Paribas Cardif en Nationale Waarborg - bieden deze zekerheid via een aparte garantiestelling. In andere gevallen verloopt het via een tussenpersoon, hypotheekadviseur of verzekeraar die een soortgelijke dekking aanbiedt. Het principe blijft gelijk: je kunt zonder voorbehoud bieden, terwijl de financiële gevolgen van een eventuele onverwachte afwijzing worden opgevangen.

Meer rust in een hectische markt
Het biedproces is voor veel kopers spannend en de tijdsdruk is groot. Met een garantiestelling of verzekerde biedconstructie weet je vooraf waar je financieel aan toe bent. Dat geeft rust en vertrouwen.

Ook verkopers hebben er baat bij. Een bod zonder financieringsvoorbehoud geeft meer zekerheid dat de verkoop daadwerkelijk doorgaat. Dat maakt het verkoopproces soepeler en verkort vaak de doorlooptijd.

Wat zijn de voorwaarden?
Hoewel de details per aanbieder verschillen, gelden er een paar basisregels. De garantiestelling is alleen geldig als je binnen het vooraf vastgestelde maximale biedbedrag blijft. Ook moet je je hypotheek binnen de gestelde termijn aanvragen bij een erkende geldverstrekker. Wordt de aanvraag ondanks alles afgewezen, dan keert de garantiestelling de schadevergoeding uit die normaal voor jouw rekening zou komen.

Aan de garantie zijn doorgaans kosten verbonden. Je betaalt meestal een premie of vergoeding voor de zekerheid die wordt geboden. Hoe hoog die is, hangt af van het aankoopbedrag, het risicoprofiel en de voorwaarden van de aanbieder.

Verschillende aanbieders en vormen
Er zijn meerdere partijen actief met dit soort zekerheden. Sommige verzekeraars bieden een volledige garantiestelling die de boete bij hypotheekafwijzing afdekt. Andere partijen, zoals Nationale Waarborg, richten zich meer op de bankgarantie. Zij staan garant voor de waarborgsom die normaal uit eigen middelen betaald moet worden. Daarnaast zijn er tussenoplossingen waarbij kopers een biedcertificaat krijgen, ofwel een verklaring dat hun financiële situatie al is beoordeeld. Dit maakt het bod geloofwaardiger, al biedt dat niet altijd een financiële dekking bij afwijzing.

Welke variant het beste past, hangt af van je situatie, de hoogte van je bod en de bereidheid van je hypotheekverstrekker om met deze garanties te werken.

Vanaf november meer leenruimte voor verbouwing, auto of ander doel

Vanaf 17 november 2025 krijgen Nederlanders gemiddeld iets meer ruimte om geld te lenen voor grote aankopen, zoals een auto of verduurzamingsmaatregelen in huis. Dat heeft de Vereniging van Financieringsondernemingen in Nederland (VFN) bekendgemaakt bij de publicatie van de nieuwe normen voor verantwoorde kredietverstrekking. De verruimde leenruimte heeft vooral te maken met gestegen prijzen en hogere inkomens.

Wat zijn leennormen?
De basis voor de leennormen wordt elk jaar berekend door het Nibud. De instantie bepaalt wat huishoudens minimaal kwijt zijn aan levensonderhoud, zoals wonen, boodschappen en vaste lasten. Wat daarna overblijft, bepaalt hoeveel iemand verantwoord kan besteden aan rente en aflossing van een lening. Deze methode zorgt ervoor dat consumenten, ook wanneer ze lenen, voldoende geld overhouden om de dagelijkse uitgaven te blijven betalen.

Uit de nieuwste cijfers blijkt dat de uitgaven van huishoudens het afgelopen jaar met 3,2% zijn gestegen. Tegelijkertijd nam het gemiddelde netto besteedbare inkomen met 4,4% toe. Dat betekent dat er gemiddeld iets meer ruimte ontstaat om te lenen. Vooral alleenstaanden en huurders profiteren hiervan. Voor alleenstaande ouders die huren is de verbetering het grootst, gevolgd door alleenstaanden zonder kinderen. Stellen zonder kinderen zien een lichte verruiming. Gezinnen met kinderen krijgen beperkt extra leenruimte.

Extra aandacht voor verduurzaming
De nieuwe normen houden ook rekening met veranderingen op de energiemarkt. Naast de hybride warmtepomp wordt nu ook de volledig elektrische warmtepomp gezien als rendabele verduurzamingsmaatregel. Hierdoor kunnen huishoudens meer lenen om hun woning te verduurzamen.

Opvallend is dat zonnepanelen juist van de lijst zijn geschrapt. Door de afbouw van de salderingsregeling vanaf 2027 wordt de terugverdientijd een stuk langer, waardoor extra leenruimte voor zonnepanelen niet langer verantwoord wordt geacht.

‘Verantwoord lenen blijft belangrijk’
Volgens VFN-beleidsmedewerker Earvin van Ginkel is het positief dat veel huishoudens er financieel op vooruitgaan. Tegelijkertijd benadrukt hij dat de extra ruimte niet automatisch betekent dat mensen ook méér zouden moeten lenen. “Verantwoord lenen blijft belangrijk,” aldus Van Ginkel.

Buy Now, Pay Later onder toezicht
Een ander belangrijk punt is dat de leennormen nu nog alleen gelden voor traditionele vormen van consumptief krediet, zoals een persoonlijke lening of doorlopend krediet. Maar dat gaat veranderen. Vanaf eind 2026 vallen ook andere vormen van krediet onder de regels, waaronder de populaire Buy Now, Pay Later-diensten.

Deze uitbreiding vloeit voort uit de nieuwe Europese richtlijn consumentenkrediet (CCD2). Het doel is om met name jongere consumenten beter te beschermen tegen problematische schulden, doordat zij straks bij alle vormen van krediet te maken krijgen met dezelfde strenge regels voor verantwoorde kredietverstrekking.

Politieke plannen afschaffing hypotheekrenteaftrek, verdwijnt de regeling?

De hypotheekrenteaftrek was ooit een vast gegeven waar geen serieuze politicus zich aan wilde branden. Die tijden liggen definitief achter ons. Dat de hypotheekrente in de afgelopen jaren al is afgebouwd, vindt GroenLinks-PvdA niet genoeg. De partij pleit in haar partijprogramma voor het volledig afbouwen van de fiscale regeling voor huiseigenaren. Het CDA sluit zich hierbij aan. Is de aftrek hiermee vogelvrij verklaard?

De hypotheekrenteaftrek wordt al jaren stap voor stap afgebouwd. Tot 2020 konden huiseigenaren hun rente nog tegen het hoogste belastingtarief aftrekken, maar sindsdien is dat versneld afgebouwd. Sinds 2023 geldt dat je de rente alleen nog mag aftrekken tegen het laagste tarief in box1, dat in 2025 uitkomt op 37,48%. Daarmee is de fiscale aftrek dus minder waard geworden, vooral voor hogere inkomens. Ook geldt dat alleen hypotheken die annuïtair of lineair in maximaal 30 jaar worden afgelost, recht geven op deze aftrek.

Wie overigens vóór 1 januari 2013 een hypotheek afsloot, kan onder het overgangsrecht blijven genieten van aftrek, óók als het om aflossingsvrije hypotheken gaat. Voor nieuwe hypotheken na die datum geldt: alleen bij annuïtaire of lineaire aflossing binnen 30 jaar behoud je aftrek. Daarnaast vervalt binnenkort voor sommige hypotheken (zoals die vóór 2001) het recht op aftrek vanwege de maximale grens van 30 jaar.

Waarom wil GroenLinks–PvdA de aftrek helemaal afschaffen?
In het recente verkiezingsprogramma van GroenLinks–PvdA pleit de partij voor volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Partijleider Frans Timmermans noemde dat afschaffing over 8 tot 12 jaar mogelijk is, met als doel dat huizenprijzen dalen. Een effect dat alle experts zullen bevestigen, zo stelt hij. Ook het CDA schaart zich onder de voorstanders van het stapsgewijs afbouwen van de aftrek.

GroenLinks–PvdA is van mening dat de aftrek vooral terechtkomt bij mensen met een “dikke beurs”, oftewel woningeigenaren die naast het opdrijven van de huizenprijzen ook het belastingvoordeel kado krijgen. De partij noemt het onlogisch dat deze subsidie richting huizenbezitters gaat, terwijl huurders er niets aan hebben. In plaats daarvan is het plan om de opbrengst te investeren in betaalbare woningbouw. Het liefst op grote schaal, met extra inzet tegen vervuiling en meer ruimte voor het aanbieden van huizen via woningcorporaties.

Kritiek & tegenargumenten
Niet iedereen is enthousiast over dit plan. Critici stellen onder andere:

Mensen die al een huis hebben, vooral met overwaarde of in bepaalde inkomensgroepen, kunnen financieel hard geraakt worden. Daarnaast is het kort door de bocht om te stellen dat iedereen met een eigen woning per definitie een hoog inkomen heeft.
Er bestaat angst voor negatieve uitwerkingen zoals restschulden. Wie bij verkoop onder de waarde van de hypotheek zit, kan in financiële problemen komen.
Politieke partijen als de VVD en PVV reageren fel. De VVD noemt het een “dreigement voor Nederland” en Geert Wilders post op X in hoofdletters ‘Handen af van de hypotheekrenteaftrek’.

Streep door de hypotheekrenteaftrek?
In het huidige politieke landschap lijkt het volledig afschaffen van de hypotheekrenteaftrek op korte termijn niet waarschijnlijk. Toch is het onderwerp daarmee nog niet van tafel. Instanties als De Nederlandsche Bank, de OESO en het Internationaal Monetair Fonds laten zich al langer kritisch uit over de hypotheekrenteaftrek, met als belangrijkste redenen dat deze bijdraagt aan een stijging van de woningprijzen en zorgt voor tweedeling op de woningmarkt. Nu het ook weer op de politieke agenda staat, is het laatste woord over het afschaffen van de aftrek dan ook nog niet gesproken

Recordaantal hypotheekaanvragen en hogere woningwaardes

De hypotheekmarkt heeft in juli 2025 een nieuw record neergezet. In totaal werden er 53.350 hypotheekaanvragen gedaan. Dit is het hoogste aantal ooit gemeten in een juli-maand. Opvallend is dat vooral de groep opstromers dit keer sterk vertegenwoordigd was. Zij deden zelfs meer aanvragen dan de groep Verbouwers, die de afgelopen jaren structureel de grootste was.

Daarnaast steeg de gemiddelde marktwaarde van koopwoningen naar een nieuw recordbedrag van € 517.871. Dat blijkt uit cijfers van HDN (Hypotheken Data Netwerk), de organisatie die vrijwel alle hypotheekaanvragen in Nederland registreert.

Sterke groei hypotheekaanvragen
In vergelijking met juli 2024 steeg het aantal hypotheekaanvragen met 19%. Net als in eerdere jaren was het merendeel van de aanvragen - 65% ofwel 34.685 aanvragen - bedoeld voor de aankoop van een woning. Dat zijn er 16% meer dan in dezelfde maand vorig jaar. De overige 35% (18.665 aanvragen) had betrekking op het oversluiten of verhogen van een bestaande hypotheek. Ook deze groep liet een forse groei zien van 24%.

Opvallend is dat het aantal aanvragen in juli bijna gelijk was aan maart 2025, toen er 53.391 hypotheken werden aangevraagd. Daarmee is juli een uitzonderlijk drukke maand, zeker gezien de zomervakantieperiode. Sinds het eerste kwartaal van 2022 zijn er niet zoveel aanvragen in één maand gedaan. Wel verschuift de samenstelling. Waar het in 2022 vooral om oversluitingen ging, draait het nu juist om aankopen.

Opstromers nemen het voortouw
In maart 2025 bereikte de groep Verbouwers met 10.284 aanvragen een record, maar sindsdien is hun aandeel afgenomen. In juni en juli stabiliseerde dit rond de 7.500 aanvragen. Dat is nog altijd 12% meer dan in juli 2024, maar het marktaandeel van deze groep daalde. Voor het eerst sinds augustus 2022 deden Opstromers meer hypotheekaanvragen dan Verbouwers. Hun aandeel nam met 20% toe ten opzichte van een jaar geleden. Opstromers zijn mensen die de ene woning verkopen en verhuizen naar een duurdere woning.

Vooral mensen tussen de 30 en 40 jaar grepen hun kans om een volgende stap op de woningmarkt te zetten. Die stijging is mogelijk te verklaren door een combinatie van verschillende zaken. Denk aan winst bij verkoop van de huidige woning, een ruimer woningaanbod, stijgende lonen en een relatief stabiele rente.

Gemiddelde woningwaarde stijgt naar € 517.871
Ook de woningprijzen laten een stijgende lijn zien. De gemiddelde marktwaarde van koopwoningen kwam in juli uit op € 517.871, een stijging van 4% ten opzichte van juli 2024. Dat is de hoogste gemiddelde marktwaarde ooit gemeten. Het gemiddelde hypotheekbedrag bij aankoop lag op € 380.460, eveneens een toename van 4% op jaarbasis.

Kijken we naar het verschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw, dan valt op dat de marktwaarde van bestaande woningen sinds april 2023 geleidelijk stijgt. De prijzen van nieuwbouwwoningen laten daarentegen een grilliger beeld zien. In 2024 was er sprake van forse schommelingen en in het eerste halfjaar van 2025 zette een daling in. In juli 2025 was er voor het eerst sinds januari weer een lichte stijging zichtbaar, al liggen de prijzen nog altijd 4% lager dan in juli vorig jaar.