Sterkste stijging woningprijzen in bijna 2 jaar

De Nederlandse huizenmarkt blijft op volle toeren draaien. Dat blijkt uit de laatste cijfers van het CBS. In juli 2024 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen maar 10,6 procent hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. Dit is de grootste prijsstijging in bijna twee jaar tijd. Ook de huurmarkt is volop in beweging. Vooral investeerders zijn terughoudend door nieuwe regels voor de verhuur.

Stevige maand-op-maand stijging
In vergelijking met juni 2024 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen in juli met 1,4 procent gestegen. Hiermee neemt de prijs verder afstand van de eerdere piek in julie 2022, met een plus van 4,6 procent.

Aantal woningtransacties neemt ook toe
Niet alleen de prijzen stijgen; ook het aantal verkochte woningen neemt flink toe. Het Kadaster registreerde in juli 2024 maar liefst 18.610 woningtransacties, een stijging van bijna 25 procent ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. Deze opleving in het aantal transacties toont aan dat de vraag naar woningen nog steeds groot is, ondanks de stijgende prijzen. In de eerste zeven maanden van 2024 zijn er in totaal 110.993 woningen verkocht, wat neerkomt op een toename van ruim 11 procent vergeleken met dezelfde periode in 2023.

Gemiddelde transactieprijs naar 457.320 euro
In juli 2024 was de gemiddelde transactieprijs voor een bestaande koopwoning 457.320 euro. Het is belangrijk om te vermelden dat deze transactieprijs niet direct wordt gebruikt om de prijsontwikkelingen te meten. Voor het laatste wordt namelijk de prijsindex van bestaande koopwoningen aangehouden, die rekening houdt met kwaliteitsverschillen tussen woningen. De gemiddelde transactieprijs geeft dus een goed beeld van wat kopers gemiddeld betalen, maar laat niet direct de richting van de prijs van een gemiddelde woning zien.

Waardoor stijgt de prijs?
Allereerst zorgt een aanhoudende vraag en structureel tekort aan passende woonruimte voor stijgende prijzen. Los hiervan zijn deze factoren van belang:

De werkloosheid is laag en mensen hebben relatief veel vertrouwen in hun eigen financiele situatie. Dit vertrouwen resulteert in hogere biedingen op woningen.
De hypotheekrente is, na een eerdere periode van stijgingen, stabiel of zelfs licht dalend. Hierdoor kunnen kopers gemiddeld meer lenen voor het kopen van een woning.
Het alternatief, een woning huren, heeft te maken met dezelfde problemen. De vraag is veel groter dan het aanbod.

Huurmarkt in beweging
De markt voor huurwoningen is volop in beweging. Of beter gezegd, eigenlijk neemt de beweging juist af. Door diverse maatregelen van de overheid is het investeren in een huurwoning minder aantrekkelijk dan voorheen. Bovendien brengt het beleid van de overheid onzekerheden met zich mee, waar investeerders niet van houden. Het belangrijkste doel van de overheid is het stimuleren van meer betaalbare huurwoningen. Voor veel (grote) investeerders is het juist reden om verhuurwoningen massaal van de hand te doen. Op dit moment lijkt dus juist het tegenovergestelde te gebeuren van de oorspronkelijke bedoeling.

Hypotheekrente kan omlaag door richting staatsobligaties

De rente op staatsobligaties is recent stevig gedaald. Wat heb jij als particulier daarmee te maken? Meer dan je wellicht zou denken. De rente op staatsobligaties, vooral de 10-jaarsrente, is namelijk het uitgangspunt voor de langere hypotheekrente die banken rekenen. De recente daling is dan ook goed nieuws als je een hypotheek wilt afsluiten.

Invloed staatsobligaties op hypotheekrentes
Deze rente geeft samengevat weer wat beleggers verwachten van de economische situatie en inflatie in de komende tijd. Wordt er meer economische groei verwacht, dan ligt een stijging van de rente voor de hand. Een logisch gevolg is dat hypotheekrentes dan ook stijgen. Banken bepalen hun eigen rentetarieven namelijk door de obligatierentes te nemen en daar een risico-opslag bovenop te tellen. Dit werkt ook de andere kant op. Als de economische vooruitzichten minder positief worden ingeschat, is een daling waarschijnlijker.

Daarnaast is de rente op staatsobligaties belangrijk voor de kosten die banken maken als ze zelf geld nodig hebben. Als de rente op staatsobligaties daalt, worden de kosten voor banken om geld aan te trekken ook lager. Dit voordeel kunnen ze doorgeven aan huizenkopers die een hypotheek afsluiten, zonder dat er ingeleverd hoeft te worden op de winstmarge.

Verloop rente staatsobligaties (10 jaar) afgelopen maand
Sinds juli is de 10-jaars staatsobligatie relatief fors gedaald. Dit viel samen met een daling van de aandelenbeurzen. Niet alleen minder vertrouwen in economische groei is een mogelijke oorzaak. Het vertrouwen onder investeerders kan ook afnemen door andere factoren. Denk aan politieke onzekerheden, oorlogen en andere risico’s.

Verloop rente staatsobligaties (10 jaar) afgelopen 6 maanden
Sinds begin juni is de richting van de staatsobligaties al dalend, met een versnelling in juli. Dit is een trendbreuk, aangezien de rente sinds maart juist in een opwaartse trend zat. Aan de grafiek van de afgelopen 6 maanden valt ook te zien dat de recente daling relatief fors is. Van bijna 3 procent naar minder dan 2,5 procent in nog geen twee maanden. Voor de komende weken is afwachten in hoeverre de daling aanhoudt.

Andere factoren die de hypotheekrente bepalen
De hypotheekrente is van meer factoren afhankelijk dan alleen de rente op staatsobligaties. Zo bepalen banken zelf de risico-opslag die ze boven op de staatsobligaties tellen. Deze opslag kan per moment en per geldverstrekker hoger of lager zijn, afhankelijk van het risico dat de bank denkt te lopen. Ook de vraag naar geld kan invloed hebben. Wanneer er minder hypotheken worden aangevraagd, kan dit bijvoorbeeld reden zijn voor geldverstrekkers om genoegen te nemen met een lagere winstmarge.

Je woning verbouwen zonder spaargeld? Dat kan met een bouwdepot

Nieuwbouwwoningen zijn vaak onbetaalbaar en bij bestaande huizen staan kopers nog steeds in de rij. In deze krappe woningmarkt is het verbouwen van je huidige woning een goed alternatief. Met een uitbouw of dakkapel sluit je huis weer aan op je woonwensen. Voor het financieren van de verbouwing kan je gebruik maken van een bouwdepot. Zo laat je de spaarrekening met rust.

Een bouwdepot is een aan je hypotheek gekoppelde spaarrekening. Het geld op deze rekening mag alleen gebruikt worden voor het bekostigen van de verbouwing. Je betaalt er bijvoorbeeld de aannemer van en de spullen in de bouwmarkt.

Rente bouwdepot
Het geld dat op de rekening staat levert je rente op. Op zich apart aangezien het geld niet van jouw is. Aan de andere kant betaal je dan ook rente voor het hypotheekdeel van het depot. In de praktijk ontloopt de rente die je ontvangt en betaalt elkaar niet veel. Onder voorwaarden is de rente die je betaalt over het bouwdepot aftrekbaar van de belasting, net als de hypotheekrente.

Na verloop van tijd heb je meer verbouwingskosten betaald vanuit het bouwdepot. Er blijft daardoor steeds minder geld achter in het depot. Op dat moment betaal je meer aan rente dan je ontvangt. Op het eind betaal je alleen nog rente. Vallen de kosten mee en heb je niet alles uit het depot nodig? In dat geval kun je met het restant een deel van je hypotheek aflossen.

Verbouwing moet van meerwaarde zijn
Welk bedrag je mag lenen hangt vooral af van het soort verbouwing. Regel is in ieder geval dat het waarde toevoegt aan je woning. Dat is zeker het geval bij het maken van een serre, dakkapel of andere uitbouw.

Worden er van twee kleine kamer één gemaakt, dan is het huis vervolgens niet automatisch meer waard. Zaken als een keuken of badkamer dragen voor een deel bij. Daar speelt ook persoonlijke smaak een grote rol. Een knalrode keuken is voor de één van meerwaarde en voor de ander juist een afknapper.

Regels maximale hypotheek
Voor het afsluiten van een bouwdepot dient een taxatie gemaakt te worden. Deze taxatie gebruikt de geldverstrekker voor het bepalen van de financiële ruimte die je hebt. Wettelijk gezien mag het totaal aan hypotheek niet hoger zijn dan 100 procent van de woningwaarde. Gaat het om energiebesparende maatregelen, dan ligt de max op 106 procent. Je hebt dus kans dat het aanbrengen van isolatie wel binnen de mogelijkheden valt maar de dakkapel niet.

Looptijd bouwdepot
Hoe lang je van een bouwdepot gebruik kunt maken verschilt per aanbieder. Denk aan gemiddeld anderhalf tot twee jaar. Sommige aanbieders houden een half jaar aan, met de mogelijkheid tot verlengen. Goed om even te controleren voordat je start met verbouwen, zeker nu de gemiddelde aannemer een overvolle agenda heeft.

Let op de kosten
Reken op de nodige kosten bij het afsluiten van een bouwdepot. Naast eventuele advieskosten ontvang je ook een rekening voor de verplichte taxatie. Bereken bij een kleine verbouwing of de kosten opwegen tegen het voordeel. In die situatie kan een andere leenvorm voordeliger zijn. Zo ligt de rente bij een doorlopend krediet hoger maar heb je minder te maken met bijkomende kosten. Ook de eigen spaarrekening is eerder een optie als het om kleinere bedragen gaat.

Druk op woningmarkt neem toe in sterke hypotheekmarkt

De hypotheekmarkt liet in het tweede kwartaal van 2024 een stevige plus zien. Het aantal hypotheekaanvragen steeg maar liefst met 27,7% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dit komt neer op een totaal van 120.228 aanvragen. De stijging wil niet automatisch zeggen dat woningen eerder binnen financieel bereik komen. Vooral voor starters blijft de markt uitdagend, zo benadrukt directeur van HDN Jennifer op ’t Hoog.

Hypotheken Data Netwerk (HDN) registreert nagenoeg alle hypotheekaanvragen bij Nederlandse geldverstrekkers. Periodiek publiceert de vereniging cijfers over de hypotheekmarkt.

Opstromer nieuwbouw zet de toon
HDN bekijkt bij het registreren van hypotheekaanvragen het profiel van de aanvrager, onderverdeeld in meerdere categorieën. In de afgelopen maanden waren starters in het lagere koopsegment het meest actief. Inmiddels is de koppositie ingenomen door starters in een hoger segment.
Opvallend is ook de ‘opstromer nieuwbouw’, met een indrukwekkende groei van 81%, hoewel het gemiddelde hypotheekbedrag hier vrijwel onveranderd bleef. In deze categorie vallen woningkopers die al een eigen woning hebben en overstappen naar nieuwbouw.

Gepensioneerden actiever
In de niet-kopersmarkt blijft de ‘verbouwer’ aan kop, met 22.760 aanvragen. Een stijging van 30%. De grootste toename kwam echter van gepensioneerde aanvragers, met een groei van 47%. Als gepensioneerde kun je een hypotheek afsluiten of aanpassen om bijvoorbeeld overwaarde te benutten of de woning levensloopbestendig te maken.

Regionale verschillen hypotheekmarkt
De hypotheekmarkt liet landelijk een stijging zien, met de sterkste waardestijging van koopwoningen in Flevoland. Wat betreft hypotheken voor de aankoop van woningen groeide het aantal vooral in Zeeland, Overijssel, Friesland en Groningen. In deze provincies bedroeg de stijging meer dan 20%. Drenthe bleef iets achter, hoewel ook daar de kopersmarkt met meer dan 10% groeide. De markt voor niet-kopers liet zelfs een nog sterkere groei zien, waarbij Flevoland de ‘kleinste’ stijging kende met bijna 29%.

Gemiddelde hypotheekbedrag stijgt
Het gemiddelde hypotheekbedrag nam toe tot €360.750, wat 9,5% hoger is vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. In de markt voor niet-kopers steeg het aantal onderhandse verhogingen met meer dan 40% naar 18.640. Wat betreft tweede hypotheken ging het om een plus van 33%, met een gemiddeld bedrag van €97.760. Dit bedrag was 15% hoger dan in het tweede kwartaal van 2023. Mensen gebruiken vaak een tweede hypotheek of verhoging om hun huis te verbouwen of te verduurzamen.

Druk op de toegankelijkheid
De stijgende woningprijzen zetten de toegankelijkheid van de hypotheekmarkt onder druk, vooral voor starters met een lager inkomen. Ondanks de stijging van 42% in aanvragen voor starters in het hogere segment, is de situatie voor reguliere starters veel minder rooskleurig. Het aantal aanvragen van starters in het lagere segment steeg slechts beduidend minder hard dan de rest van de markt.

Jennifer op ’t Hoog, directeur van HDN, geeft aan dat dit een zorgelijke trend is: “Je wilt dat jonge mensen in Nederland een eigen plek kunnen hebben en hun leven kunnen opbouwen, maar de realiteit is dat ze steeds langer thuis moeten blijven wonen. De gemiddelde leeftijd waarop mensen hun eerste huis kopen, is inmiddels gestegen tot 33 jaar. Dit is een serieuze uitdaging die vraagt om een gezamenlijke inspanning om een oplossing te vinden.”

Gemiddelde woning 8,6 procent duurder dan vorig jaar

In mei 2024 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen in Nederland verder gestegen. Gemiddeld waren de woningen 8,6 procent duurder dan in dezelfde maand een jaar eerder. Ook in vergelijking met april 2024 zijn de prijzen verder toegenomen, met een stijging van 1,1 procent. Deze gegevens zijn afkomstig uit de prijsindex voor bestaande koopwoningen, gepubliceerd door het CBS en het Kadaster.

In juli 2022 bereikten de prijzen van bestaande koopwoningen hun hoogtepunt. Na deze piek volgde een periode van dalende prijzen, maar sinds juni 2023 is er weer sprake van een opwaartse trend. De prijsindex laat zien dat de prijzen in mei 2024 gemiddeld 1,8 procent hoger lagen dan tijdens de piek in juli 2022. Dit ondanks de lichte afkoeling van de woningmarkt in de afgelopen maanden.

Stijging van het aantal woningtransacties
Het Kadaster heeft ook gemeld dat het aantal woningtransacties in mei 2024 fors is toegenomen. Er werden in die maand 17.591 woningtransacties geregistreerd, wat een stijging van 16,5 procent betekent ten opzichte van mei 2023. Over de eerste vijf maanden van 2024 werden er in totaal 77.721 woningen verkocht, bijna 14 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar.

De cijfers over de woningverkopen zijn een goed teken voor zowel kopers als verkopers. Meer verkopen is een indicatie van een betere doorstroming, waardoor mensen eerder een volgende woning vinden die voldoet aan veranderende woonwensen. Voor starters, die aan het begin van de koopketen staan, is het ook positief.

Gemiddelde verkoopprijs woning €445.430
In mei 2024 lag de gemiddelde transactieprijs voor een bestaande koopwoning op €445.430. Voor het bepalen van de prijsontwikkelingen van bestaande koopwoningen wordt niet de transactieprijs maar de prijsindex gebruikt. De prijsindex houdt rekening met kwaliteitsverschillen tussen woningen, terwijl de gemiddelde transactieprijs dit niet doet. Hierdoor krijg je minder grote schommelingen als er bijvoorbeeld relatief veel vrijstaande woningen of andere duurdere type huizen worden verkocht in een bepaalde periode.

Huizenmarkt blijft sterk
De huizenmarkt blijft op dreef. Voor de recente prijsstijging zijn verschillende oorzaken te noemen. Ten eerste blijft de vraag groter dan de vraag. Het tekort aan passende koopwoningen is lastig op te lossen. Het aantal nieuw opgeleverde woningen kwam in de eerste 4 maanden van dit jaar uit op het laagste niveau sinds 2017. Gemeenten twijfelen over de ambitieuze bouwdoelen van de nieuwe coalities.

Naast de schaarste in het aanbod gaat het Nederland economisch nog voor de wind. De lonen zijn gestegen in het afgelopen jaar, terwijl de stijging van de inflatie is afgevlakt. Hier komt bij dat een deel van de kopers overwaarde of eigen middelen in kan zetten bij de koop. Factoren die een stijging van de woningprijs kunnen verklaren.

De woningmarkt in Nederland blijft uitdagend. Wil je weten wat jij maximaal kunt lenen voordat je op zoek gaat naar de ideale woning? Laat het weten via het onderstaande formulier. Wij zorgen ervoor dat je goed geïnformeerd de woningmarkt op kan.

Eerste renteverlaging door de ECB sinds 2019

Voor het eerst sinds september 2019 heeft de Europese Centrale Bank (ECB) de belangrijkste rente verlaagd. Deze rente daalde met 0,25 procentpunt naar 3,75 procent. De verlaging is goed voor beleggers maar minder voor spaarders. Wat kunnen we in de komende jaren verwachten?

De afgelopen jaren heeft de ECB de rente herhaaldelijk verhoogd, om daarmee de inflatie te omlaag te krijgen. Inmiddels gaat het de goede kant op met de inflatie, waardoor de Centrale Bank ruimte ziet voor de renteverlaging.

Recentste inflatiecijfers
Hoewel het erop leek dat de inflatie dit jaar zou afnemen, bleek vorige week dat de prijsstijgingen van producten en diensten in de eurozone in mei iets waren toegenomen. Het inflatiegemiddelde steeg naar 2,6 procent, wat twee procentpunten hoger was dan de maand ervoor. In Nederland bleef de inflatie stabiel op 2,7 procent, hetzelfde niveau als in april. De ECB ziet 2 procent als een gezond inflatiecijfer.

Rente in de achtbaan
In juli 2022 versoepelde de ECB voor het eerst het rentebeleid. De rente ging destijds van -0,5 procent naar nul. Hiermee kwam een eind aan de jarenlange negatieve rente. In het daaropvolgende jaar werd de rente in 9 stappen verhoogd tot 4 procent, een historisch hoogtepunt voor de ECB.

Aandelen omhoog, spaarrente stabiliseert
De aandelenmarkten reageerden positief op de renteverlaging. Lagere rentes maakt beleggen in aandelen in principe aantrekkelijker. Het alternatief geld uitlenen wordt namelijk minder voordeliger bij dalende rentes.

Dat brengt ons bij de spaarrente. Over het algemeen remt een renteverlaging vanuit de ECB ook de rente die jij ontvangt over je spaargeld. Banken passen hun rente aan met de ECB-rente als basis. Als sparen minder oplevert, zijn consumenten bovendien eerder geneigd geld uit te geven in plaats van het op te potten. Een effect dat de ECB ook wil bereiken met de verlaging.

Toekomstverwachtingen
De ECB verwacht dat de inflatie dit jaar gemiddeld 2,5 procent zal bedragen, om in 2025 te dalen naar 2,2 procent en in 2026 op 1,9 procent uit te komen. Als deze voorspellingen uitkomen, kunnen we een verdere stabilisatie of daling van de rente verwachten. De ECB wil voorkomen dat de inflatie te veel daalt, waardoor er weer andere problemen kunnen ontstaan. Zo stellen consumenten bij een te lage inflatie aankopen vaker uit tot later, omdat ze minder last hebben van prijsstijgingen in de toekomst. Dit uitstelgedrag heeft een negatief effect op de economische groei.

De renteverlaging kwam niet uit de lucht vallen. Voor de komende tijd wordt verwacht dat de rente verder omlaag kan. Hierbij wel de aanname dat de inflatie daadwerkelijk onder controle is. Stel dat de energiemarkt bijvoorbeeld weer op hol slaat, kan het plaatje weer snel veranderen. We blijven de ontwikkelingen volgen.